# Aidatı Kiracı mı Öder, Ev Sahibi mi? Kaynak: https://acikdefter.com/rehber/aidati-kiraci-mi-ev-sahibi-mi-oder/ Açık Defter Ekibi · Güncelleme: 2026-11-02 **Kısa cevap:** Yönetime karşı borçlu kat malikidir; daireyi kirayla kullanan kiracı da kira bedeliyle sınırlı olarak birlikte sorumludur (KMK md. 22). Ev sahibiyle kiracı arasında ise sözleşmede aksi yoksa ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderleri kiracıya aittir (TBK md. 341). Hangi kalemin kiracıya yansıyacağını kira sözleşmesi belirler. Bu soru iki ayrı ilişkiyi karıştırdığı için sık tartışılır. Birincisi yönetimle daire arasındaki ilişkidir: yönetim aidatı kimden isteyebilir? İkincisi ev sahibiyle kiracı arasındaki ilişkidir: ödenen tutarı sonunda kim taşır? İlkine Kat Mülkiyeti Kanunu, ikincisine Türk Borçlar Kanunu ve kira sözleşmesi cevap verir. ## Kısaca - Yönetim gider ve avans payını kat malikinden ister; kiracı da kira bedeliyle sınırlı olarak müteselsilen sorumludur (KMK md. 22). - Kiracının yönetime yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. - Kira ilişkisinde ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderleri, sözleşmede aksi yoksa kiracıya aittir (TBK md. 341). - Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez (TBK md. 346). ## Yönetime karşı kim sorumlu? Gider ve avans payını ödemek kat malikinin borcudur (KMK md. 20). Bağımsız bölümde kira sözleşmesine, oturma hakkına ya da başka bir sebebe dayanarak devamlı oturan kişi de bu borçtan ve gecikme tazminatından malikle birlikte, müteselsilen sorumludur (KMK md. 22). Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Yani yönetim, ödenmeyen aidatı malikten de kiracıdan da isteyebilir; ancak kiracıdan kira bedelini aşan bir tutar isteyemez. ## Ev sahibiyle kiracı arasında kim taşır? Kira ilişkisi Türk Borçlar Kanunu’na tabidir. Kiracı, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanır (TBK md. 341). Kiracı ayrıca kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini öder (TBK md. 317). Kiraya veren ise kiralananı sözleşme süresince kullanıma elverişli durumda bulundurmakla yükümlüdür (TBK md. 301). Kanunda aksi öngörülmemiş ya da kararlaştırılmamışsa zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere kiraya veren katlanır (TBK md. 302). Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez (TBK md. 346). Bu yüzden aidatın hangi kaleminin kiracıya yansıyacağı, kira sözleşmesinde açıkça yazılmalıdır. ## Demirbaş, onarım ve büyük harcamalar Kanunlarda “demirbaş” ya da “yedek akçe” diye ayrı bir gider tanımı yoktur. Uygulamada asansör yenileme, çatı onarımı, mantolama gibi yapıya kalıcı değer katan harcamaların kiracıya yansıtılması çoğu zaman tartışma konusu olur. Bu tür kalemleri kira sözleşmesinde ayrıca düzenlemek ve aidattan ayrı borç olarak toplamak, hem kiracıyla hem malikle sonradan çıkacak anlaşmazlığı azaltır. Somut bir kalemin kiracıya ait olup olmadığı kira sözleşmesine ve olayın koşullarına bağlıdır; uyuşmazlıkta bir hukukçuya danışın. ## Yönetici için pratik sonuç Yönetici, kira sözleşmesinin tarafı değildir. Aidatı kimden tahsil ettiğine bakmaksızın borç dairenin borcudur. Kiracı ödüyorsa bu kat malikinin borcunu kapatır; kiracı ödemiyorsa yönetim kat malikinden isteyebilir. Kiracıyla ev sahibi arasındaki hesaplaşma yönetimin işi değildir. Borçları türüne göre ayırmak yine de işi kolaylaştırır: kullanma giderlerini kiracıya, demirbaş ve büyük onarım paylarını malike yazmak, kimin neyi ödediğini iki tarafa da açık gösterir. ## Açık Defter’de malik ve kiracı borcu Her borçlandırmada borcun malike mi kiracıya mı yazılacağını seçersiniz. Aidat, ısınma, demirbaş ve ek toplama ayrı borç türleridir; böylece demirbaş payı malike, aylık aidat kiracıya yazılabilir. Kiracı taşındığında borçları ve ödemeleri kendi kaydında kalır, yeni kiracı temiz bir hesapla başlar. Malik ve kiracı kendi ekranında yalnız kendi adına yazılan borcu, nasıl hesaplandığıyla birlikte görür. ## Sık sorulan sorular ### Kiracı aidat ödemezse ev sahibinden istenebilir mi? Evet. Gider ve avans payının asıl borçlusu kat malikidir; kiracı ise kira bedeliyle sınırlı olarak malikle birlikte sorumludur (KMK md. 22). ### Kiracı aidatın tamamını ödemek zorunda mı? Yönetime karşı sorumluluğu kira bedeliyle sınırlıdır. Ev sahibine karşı hangi kalemleri ödeyeceği kira sözleşmesine bağlıdır; sözleşmede aksi yoksa ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderleri kiracıya aittir (TBK md. 341). ### Kiracının ödediği aidat kiradan düşülür mü? Kiracı yönetime kat malikinin gider payını öderse, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (KMK md. 22). ### Yönetici kira sözleşmesini isteyebilir mi? KMK, yöneticiye kira sözleşmesini isteme hakkı vermez. Kimin neyi ödeyeceği malik ile kiracı arasındaki konudur; yönetim borcu dairenin borcu olarak takip eder. ## Kaynaklar - [634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 20](https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=634&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5): Gider ve avans payı - [634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 22](https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=634&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5): Kiracının sorumluluğu - [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, md. 301–302](https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=6098&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5): Kiraya verenin yükümlülükleri - [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, md. 317 ve 341](https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=6098&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5): Temizlik, bakım ve kullanma giderleri - [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, md. 346](https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=6098&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5): Kiracıya yüklenemeyecek ödemeler Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Yönetim planınız kanundan farklı hükümler içerebilir; somut bir uyuşmazlıkta bir hukukçuya danışın. Mevzuat, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda 7579 sayılı Kanunla yapılan 2026 değişikliği dahil güncel metinleriyle esas alınmıştır.