# Apartman Yöneticisi Ücret Alabilir mi? Kaynak: https://acikdefter.com/rehber/apartman-yonetici-ucreti/ Açık Defter Ekibi · Güncelleme: 2026-11-02 **Kısa cevap:** Evet. Yönetim planında ya da sözleşmede ücret yazmasa bile yönetici kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir (KMK md. 40). Yönetici aylığı, aksine anlaşma yoksa kat maliklerine arsa payına göre paylaştırılır (KMK md. 20/b). Kat maliki yöneticinin yönetim giderlerine katılıp katılmayacağına kurul karar verir; karar yoksa yönetici kendi payının yarısına katılmaz. Gönüllü yöneticilik çoğu apartmanda birkaç yıl sonra kimsenin üstlenmek istemediği bir işe dönüşür. Kanun yöneticinin karşılık almasına açıkça izin verir; ama ücretin nasıl belirleneceği, kimin ne kadar katılacağı ve vergisi, kat maliki yönetici ile dışarıdan yönetici için farklı işler. ## Kısaca - Yönetim kat maliklerinden biri, dışarıdan bir kişi ya da üç kişilik bir kurul olabilir; sekiz veya daha fazla bağımsız bölümde yönetici atamak zorunludur (KMK md. 34). - Yönetici, ücret yazılmamış olsa bile uygun bir ücret isteyebilir (KMK md. 40). - Yönetici aylığı, aksine anlaşma yoksa arsa payına göre paylaşılır (KMK md. 20/b). - Kurul karar vermemişse kat maliki yönetici, kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz (KMK md. 40). ## Yönetici kim olabilir? Kat malikleri yönetimi kendi aralarından ya da dışarıdan seçecekleri bir kişiye veya üç kişilik bir kurula verebilir. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atanması zorunludur. Yönetici sayı ve arsa payı çoğunluğuyla atanır, her yıl yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir (KMK md. 34). ## Ücret nasıl belirlenir? Yöneticinin ve denetçilerin alacağı ücret yönetim planında düzenlenebilir (KMK md. 28). Planda ya da yöneticiyle yapılan sözleşmede ücret yazmıyorsa bile yönetici kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir (KMK md. 40). Uygulamada ücret, yıllık toplantıda yöneticinin atanmasıyla birlikte karara bağlanır ve işletme projesine ayrı bir kalem olarak yazılır. Dışarıdan bir firma ya da profesyonel yöneticiyle çalışılıyorsa hizmetin kapsamı ve ücreti yazılı sözleşmeye bağlanmalıdır. ## Kat maliki yönetici aidattan muaf mı? Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanan yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağını ve ne oranda katılacağını kararlaştırır. Böyle bir karar alınmamışsa yönetici, yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz (KMK md. 40). Bu kural tam muafiyet değildir ve yalnız normal yönetim giderleri içindir. Kurul daha az ya da daha çok indirim kararlaştırabilir; kararın karar defterine yazılması sonradan çıkacak tartışmayı önler. ## Ücret kimlere nasıl paylaştırılır? Yönetici aylığı, kat maliklerinin aralarında başka türlü bir anlaşma yoksa arsa payı oranında paylaşılır (KMK md. 20/b). Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ise eşit paylaşılan giderlerdendir (KMK md. 20/a); yönetici aylığı bu listede yer almaz. ## Vergi ve sigorta Gelir Vergisi Kanunu’nun apartmanlarda çalışan hizmetçi ve kapıcıların ücretine ilişkin istisnası (GVK md. 23/6) kanunda hizmetçi ve kapıcılar için sayılmıştır; yöneticiye uygulanıp uygulanmayacağı ödemenin biçimine bağlıdır, mali müşavire danışın. Kat maliki yöneticiye tanınan aidat indiriminin ve ödenen ücretin vergi ve sigorta karşısındaki durumu, kişinin konumuna ve ödemenin biçimine göre değişir. Yöneticiye düzenli ödeme yapmadan önce bir mali müşavirden görüş alın; dışarıdan yönetim firmasıyla çalışılıyorsa ödeme faturayla yapılır. ## Açık Defter’de yönetici ücreti Yönetici ücretini işletme projesine ayrı bir kalem olarak yazar, dağıtım yöntemini kalem bazında seçersiniz; kapıcı eşit, yönetici aylığı arsa payıyla dağıtılabilir. Kat maliki yöneticinin indirimi için o daireye farklı tutar tanımlayabilirsiniz. Kapıcı ve diğer personel için bordro motoru brüt, net ve işveren maliyetini hesaplar; personel giderleri gider kayıtlarında ve şeffaflık raporunda ayrı görünür. ## Sık sorulan sorular ### Yönetici ücret istemek için karar şart mı? Hayır. Yönetim planında ya da sözleşmede ücret yazmasa bile yönetici kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir (KMK md. 40). Tutarı kurul kararıyla belirlemek tartışmayı önler. ### Yönetici aidat öder mi? Öder; ancak kurul aksine karar vermemişse kat maliki yönetici, kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz (KMK md. 40). ### Yönetici ücreti eşit mi paylaşılır? Aksine anlaşma yoksa yönetici aylığı arsa payına göre paylaşılır (KMK md. 20/b). ### Yöneticinin ücreti gelir vergisinden istisna mı? Gelir Vergisi Kanunu’ndaki istisna kapıcı ve hizmetçiler için sayılmıştır. Yöneticiye uygulanıp uygulanmayacağı ödemenin biçimine bağlı olduğu için mali müşavire danışın. ## Kaynaklar - [634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 20](https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=634&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5): Yönetici aylığının paylaşımı - [634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 28](https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=634&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5): Yönetim planında ücret - [634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 34](https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=634&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5): Yöneticinin atanması - [634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 40](https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=634&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5): Yöneticinin ücreti ve gider katılımı - [193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu, md. 23](https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=193&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=4): Ücret istisnaları Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Yönetim planınız kanundan farklı hükümler içerebilir; somut bir uyuşmazlıkta bir hukukçuya danışın. Mevzuat, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda 7579 sayılı Kanunla yapılan 2026 değişikliği dahil güncel metinleriyle esas alınmıştır.