# Apartmanda Tadilat Kuralları Kaynak: https://acikdefter.com/rehber/apartmanda-tadilat-kurallari/ Açık Defter Ekibi · Güncelleme: 2026-11-02 **Kısa cevap:** Kat maliki kendi bağımsız bölümünde iç tadilat yapabilir; ancak ana yapıya zarar verecek onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis ya da farklı renkte dış boya için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir (KMK md. 19). Ruhsatlı yapıda değişiklik yeniden ruhsata bağlıdır; boya, sıva, döşeme, tesisat tamiri gibi taşıyıcı unsuru etkilemeyen işler ruhsata tabi değildir (İmar Kanunu md. 21). Mutfak yenilemek ya da banyo değiştirmek dairenin sahibine ait bir karardır; ancak iş ortak yapıyı, komşuları ve çoğu zaman ortak alanları da etkiler. Kanun neyin serbest olduğunu, neyin rıza gerektirdiğini ayırır. ## Kısaca - Kat maliki kendi bölümünde ana yapıya zarar verecek değişiklik yapamaz (KMK md. 19). - Ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis ve farklı renkte dış boya, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını ister (KMK md. 19). - Kusuruyla ana yapıya ya da başka bölüme zarar veren kat maliki sorumludur (KMK md. 19). - KMK’da tadilat saati yoktur; saatleri yönetim planı ya da kurul kararı belirleyebilir. ## Kendi bölümünde neler serbest? Kat malikleri bağımsız bölümleri üzerinde, kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartıyla, Medeni Kanun’un maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptir (KMK md. 15). Ana yapıya ve ortak tesisata dokunmayan iç kapı, mutfak dolabı, döşeme ve boya gibi işler genellikle bu kapsamda kalır; banyo ve mutfakta ortak düşey tesisata dokunan değişiklikler ise ayrıca değerlendirilmelidir. Sınır ana yapıdır: kat maliki kendi bölümünde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban ya da duvarla birbirine bağlı bölümlerin bağlantılı yerlerinde, ana yapıya zarar vermeyecek değişiklik bu bölüm maliklerinin ortak rızasıyla yapılabilir (KMK md. 19). ## Ortak alanlar ve cephe Kat malikleri ana gayrimenkulün bakımına, mimari durumuna, güzelliğine ve sağlamlığına özen göstermekle yükümlüdür. Bir kat maliki, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadan ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis, farklı renkte dış badana ya da boya yaptıramaz (KMK md. 19). Belediyenin dış cephe boya ve kaplamalarının rengini belirleme yetkisi de saklıdır (İmar Kanunu md. 21). Ortak yer ya da tesisteki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bölümlere zarar verdiği ve acilen onarılması gerektiği ya da güçlendirmenin zorunlu olduğu mahkemece tespit edilmişse, projesine ve tekniğine uygun onarım için kat maliklerinin rızası aranmaz (KMK md. 19). ## Ruhsat gerekir mi? Ruhsat alınmış yapılarda değişiklik yapılması yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Ancak derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri, çatı onarımı ve kiremit aktarılması ile imar yönetmeliğinde belirtilen, taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilat ve tamiratlar ruhsata tabi değildir (İmar Kanunu md. 21). Taşıyıcı duvara, kolona ya da kirişe dokunan bir değişiklik bu istisnaya girmez. Böyle bir iş için önce yetkili bir mühendise ve belediyeye danışın. ## Saatler, komşu bölüm ve zarar KMK’da tadilat saati yoktur; saatleri yönetim planı ya da kurul kararı belirleyebilir. Kurul kararlarına bütün kat malikleri uymakla yükümlüdür (KMK md. 32); komşuyu rahatsız etmeme yükümlülüğü de tadilat süresince geçerlidir ve kiracıyı da kapsar (KMK md. 18). Belediyenin zabıta düzenlemeleri de ayrıca saat sınırı koyabilir; kuralı yazarken belediyenize sorun. Bir bölümdeki hasar ya da bozukluğun onarımı için komşu bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki ya da orada oturanlar giriş izni vermeye ve gerekli işin yapılmasına katlanmaya mecburdur (KMK md. 23). Her kat maliki, ana gayrimenkule ve diğer bölümlere kusuruyla verdiği zarardan diğer kat maliklerine karşı sorumludur (KMK md. 19). Asansör ve merdivenin korunmasını, molozun nasıl ve ne zaman kaldırılacağını iş başlamadan yazılı olarak kararlaştırmak sonradan çıkacak tartışmayı önler. ## Açık Defter’de tadilat başvurusu Sakin, tadilat ya da taşınma için kendi ekranından başvurur: tarih aralığı, çalışma saatleri, usta ya da firma adı ve telefonu, araç plakası, asansör kullanımı ve gürültülü çalışma olup olmadığı. Yönetici başvuruyu koşullarıyla onaylar ya da reddeder; tadilat için hazır koşul metni “hafta içi 09:00–18:00, moloz aynı gün kaldırılır” gibi kuralları içerir ve değiştirilebilir. Karar sakine bildirim olarak gider. Tadilat saatlerini bina kurallarına da yazarsınız. ## Sık sorulan sorular ### Dairemde tadilat için yönetimden izin almam gerekir mi? KMK, bağımsız bölüm içindeki ve ana yapıya zarar vermeyen tadilat için yönetim izni öngörmez; kat maliki kendi bölümünde maliklik yetkilerine sahiptir (KMK md. 15 ve 19). Ancak yönetim planı ya da kurul kararı bildirim, saat ve ortak alan kullanımı için kural koyabilir. ### Dış cepheyi farklı renge boyatmak için ne gerekir? Bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir (KMK md. 19). Belediye de dış cephe rengini belirleyebilir (İmar Kanunu md. 21). ### Taşıyıcı duvar kaldırılabilir mi? Kat maliki kendi bölümünde ana yapıya zarar verecek değişiklik yapamaz (KMK md. 19); taşıyıcı unsuru etkileyen tadilat ruhsat istisnasına da girmez (İmar Kanunu md. 21). ### Tadilat saatleri kanunda var mı? KMK’da yoktur. Saatleri yönetim planı ya da kurul kararı belirleyebilir; komşuyu rahatsız etmeme yükümlülüğü her saatte geçerlidir (KMK md. 18). ## Kaynaklar - [634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 15](https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=634&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5): Bağımsız bölüm üzerindeki haklar - [634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 18](https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=634&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5): Rahatsız etmeme yükümlülüğü - [634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 19](https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=634&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5): Ana yapının korunması, ortak yerlerde değişiklik, zarardan sorumluluk - [634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 23](https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=634&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5): Müsaade mecburiyeti - [634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 32](https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=634&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5): Kurul kararları - [3194 sayılı İmar Kanunu, md. 21](https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=3194&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5): Yapı ruhsatı ve ruhsata tabi olmayan işler Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Yönetim planınız kanundan farklı hükümler içerebilir; somut bir uyuşmazlıkta bir hukukçuya danışın. Mevzuat, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda 7579 sayılı Kanunla yapılan 2026 değişikliği dahil güncel metinleriyle esas alınmıştır.