Aidat ve borç
Aidat Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidatı aksatan bir daire, yöneticinin en sık karşılaştığı sorundur. Kat Mülkiyeti Kanunu bu durumda başvurulabilecek yolları sayar: borç gecikme tazminatıyla birlikte istenir, kiracı da sorumludur, ödenmezse dava açılabilir ya da icra takibi yapılabilir, borç başka yolla alınamazsa daireye kanuni ipotek tescil ettirilebilir.
Aidat borcu kanunda nereye dayanır?
Günlük dilde “aidat” denen ödeme, kanundaki adıyla gider ve avans payıdır. KMK’nın 20. maddesine göre her kat maliki, aralarında başka bir anlaşma yoksa, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak; sigorta, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarımı, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderlerine de arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.
Aynı madde, kat malikinin ortak yer ve tesisleri kullanma hakkından vazgeçtiğini ya da kendi bölümünün durumu yüzünden bunlardan yararlanmaya ihtiyacı olmadığını ileri sürerek ödemeden kaçınamayacağını da söyler (md. 20/c). Kanun zemin kat ya da boş daire gibi örnekler saymaz; bu tür itirazlar bu hükme göre değerlendirilir. Gider payı kat maliki olmaktan doğduğu için dairenin boş durması tek başına borcu kaldırmaz. Yönetim planında farklı bir hüküm varsa o uygulanır.
Gecikme tazminatı nasıl hesaplanır?
KMK md. 20’ye göre gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder. Oran 2007’de 5711 sayılı Kanunla yüzde ondan yüzde beşe indirildi; bugün geçerli oran yüzde beştir.
Kanun oranı aylık verir, gecikmeyi gün olarak sayar. Uygulamada ay 30 gün kabul edilerek gün sayısına orantılanır: ödenmeyen tutar × %5 × gecikilen gün ÷ 30. Örneğin 2.000 TL’lik aidat 45 gün geç ödenirse tazminat 2.000 × 0,05 × 45 ÷ 30 = 150 TL olur. Kanun hesap tabanını ve kısmi ödemeyi ayrıca düzenlemez; uygulamada tazminat ödenmeyen tutar üzerinden hesaplanır.
Gecikmenin başladığı gün, ödeme gününe bağlıdır. Ödeme günü çoğunlukla işletme projesinde, yönetim planında ya da kat malikleri kurulu kararında yazar. Yönetim planında zaman gösterilmemişse KMK md. 35/d, avansın her takvim yılının ilk ayı içinde toplanmasını öngörür; aylık aidat günü ayrıca belirlenecekse kurul kararına yazılması sonradan çıkacak tartışmayı önler.
Kiracı aidat ödemezse ne olur?
KMK’nın 22. maddesine göre bağımsız bölümü kira sözleşmesine, oturma hakkına ya da başka bir sebebe dayanarak sürekli kullanan kişi, kat malikinin gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından onunla birlikte, müteselsilen sorumludur. Yani borç malikten de kiracıdan da istenebilir.
Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve kiracının bu kapsamda yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Kiracının kira dışında kalan tutardan sorumlu tutulamayacağını, kalan borcun malikten isteneceğini bilmek gerekir.
Adım adım izlenecek yol
Kanun, dava ya da icra takibinden önce ihtar çekilmesini şart koşmaz. Yine de borcun, ödeme gününün ve yazışmaların kayda geçmesi, sonraki her aşamada işinizi kolaylaştırır. Sık izlenen sıra şöyledir:
- Borç dökümü ve hatırlatma: Daireye borcun kalemlerini, ödeme gününü ve işleyen tazminatı gösteren bir döküm gönderin.
- Yazılı ihtar: Belli bir ödeme süresi veren, IBAN ve açıklama bilgisini içeren yazılı bir ihtar gönderin. Noter kanalıyla çekilen ihtar, tebliğin ispatı bakımından daha güçlüdür.
- Dava veya icra takibi: KMK md. 20’ye göre ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri ya da yönetici dava açabilir veya icra takibi yapabilir. Borçlulara karşı takip yapmak, KMK md. 35’e göre yöneticinin görevleri arasındadır.
- İtiraz hâlinde belge: Kesinleşen işletme projeleri ve kat malikleri kurulunun işletme giderlerine ilişkin kararları, İcra ve İflas Kanunu’nun 68. maddesinin birinci fıkrasındaki belgelerden sayılır (KMK md. 37). Borçlu takibe itiraz ederse bu belgeler itirazın kaldırılması isteminde kullanılır.
- Kanuni ipotek: Borç malikten ve bölümü kullanandan alınamazsa, mahkemece tespit edilen borç için, varsa yöneticinin, yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle borçlunun bağımsız bölümüne diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilir (KMK md. 22).
Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde, bugünkü adıyla sulh hukuk mahkemelerinde çözümlenir (KMK ek md. 1). Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir (KMK md. 22).
Kanunun öngörmediği yollar
KMK’da borçlu dairenin suyunu, ısınmasını ya da asansör kullanımını kesmeye izin veren bir hüküm yoktur. Kanunun aidat borcu için öngördüğü başlıca yollar gecikme tazminatı, dava, icra takibi ve kanuni ipotektir. Bunlara ek olarak sulh hâkiminin müdahalesi (md. 33) ve ortak gider borcu yüzünden iki takvim yılı içinde üç kez icra veya dava takibine sebep olunmasını hakların çekilmez derecede ihlali sayan ve mülkiyetin devrinin istenmesine imkân veren hüküm (md. 25) vardır. Kanunda yer almayan yaptırımlar, yöneticiyi ve yönetimi hukuki sorumlulukla karşı karşıya bırakabilir; uygulamadan önce bir hukukçuya danışın.
Sık sorulan sorular
Aidat gecikme tazminatı oranı ne kadar?
KMK md. 20’ye göre gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla tazminat öder. Oran 2007’de yüzde ondan yüzde beşe indirildi.
Kiracı aidat ödemezse borç kimden istenir?
Hem malikten hem kiracıdan istenebilir; ikisi müteselsilen sorumludur. Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve ödediği tutar kira borcundan düşülür (KMK md. 22).
Dairede oturmayan malik aidat ödemek zorunda mı?
Evet. Kat maliki, ortak yerleri kullanmadığını ya da bölümünün durumu gereği ihtiyacı olmadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz (KMK md. 20).
İcra takibinden önce ihtar çekmek zorunlu mu?
KMK, dava veya icra takibi için önceden ihtar şartı koymaz. Yazılı ihtar yine de borcun ve tarihlerin ispatını kolaylaştırır.
Aidat davasına hangi mahkeme bakar?
Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde, bugünkü adıyla sulh hukuk mahkemelerinde çözümlenir (KMK ek md. 1).
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 20: Gider ve avans payı, gecikme tazminatı
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 22: Kiracının sorumluluğu, kanuni ipotek, alacak önceliği
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 35: Yöneticinin takip görevi
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 37: İşletme projesi ve İİK 68 belgesi
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 25: Çekilmezlik ve mülkiyetin devri
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 33: Hâkimin müdahalesi
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. ek 1: Görevli mahkeme
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Yönetim planınız kanundan farklı hükümler içerebilir; somut bir uyuşmazlıkta bir hukukçuya danışın. Kanun metni 7579 sayılı Kanunla yapılan 2026 değişikliğine kadar güncel olarak esas alınmıştır.