Bütçe
İşletme Projesi Nasıl Hazırlanır ve Onaylanır?
İşletme projesi, apartman ya da sitenin bir yıllık tahmini gelir ve giderlerini ve her kat malikinin ödeyeceği payı gösteren bütçedir. 7 Mayıs 2026 tarihli 7579 sayılı Kanun, KMK’nın 37. maddesini değiştirdi: proje artık kat malikleri genel kurulunda onaylanıyor.
İşletme projesinde ne yer alır?
KMK md. 37’ye göre projede özellikle şunlar gösterilir:
- Bir yıllık yönetimde tahmini gelir ve gider tutarları,
- Tüm giderlerden her kat malikine, 20. maddedeki esaslara göre düşecek tahmini miktar,
- Her kat malikinin 20. maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı.
2026’da ne değişti?
7579 sayılı Kanunla 37. maddenin birinci fıkrası yeniden yazıldı. Güncel metne göre işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kurulca kabul edilmiş bir proje yoksa yönetici gecikmeden geçici bir proje yapar. Bu proje kat maliklerine ya da bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imza karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir ve en geç üç ay içinde, aynen ya da değiştirilerek kabulü için genel kurulda karar alınır.
Güncel metinde, projeye belli bir süre içinde itiraz edilmezse kendiliğinden kesinleşeceğine ilişkin bir süre yer almıyor. İnternette yedi günlük itiraz süresinden söz eden yazılar değişiklikten önceki metne dayanır. Güncel metne göre proje genel kurulda onaylanır; kanun kesinleşmenin ayrıca nasıl gerçekleşeceğini yazmaz.
Kanuna bir fıkra da eklendi: mevcut bir işletme projesi varsa, geçici proje için öngörülen bedel, yürürlükteki proje bedelinin bir önceki yıla ilişkin yeniden değerleme oranından fazla artırılamaz. Bu oran her yıl Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 298. maddesine göre ilan edilir. Aynı kanunla yöneticinin avans toplama görevi de “işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması” olarak değiştirildi (KMK md. 35/d).
Adım adım hazırlama
- Geçen yılın gerçekleşen giderlerini kalem kalem çıkarın: personel, enerji, asansör bakımı, temizlik, sigorta, onarım, yönetim giderleri.
- Her kalemin dağıtım esasını belirleyin. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri, başka bir anlaşma yoksa eşit; sigorta, bakım-onarım ve ortak tesis işletme giderleri arsa payı oranında paylaşılır (KMK md. 20).
- Yeni yıl için tahmini tutarları yazın; bilinen fiyat artışlarını ve planlanan büyük onarımları ayrı kalem olarak gösterin.
- Her bağımsız bölüme düşecek yıllık payı ve aylık avans tutarını hesaplayın.
- Projeyi kat maliklerine imza karşılığında ya da taahhütlü mektupla bildirin ve genel kurul gündemine alın.
- Genel kurulda aynen ya da değiştirilerek kabul edilen projeyi karar defterine yazın; borçlandırmayı onaylı tutarlarla yapın.
Kısa bir örnek
Toplam arsa payı 400 olan 10 daireli bir apartman düşünün. Yıllık kapıcı gideri 360.000 TL, asansör bakımı ve sigorta dâhil arsa payına göre paylaşılacak giderler 240.000 TL olsun. Kapıcı gideri eşit paylaşıldığında her daireye yılda 36.000 TL düşer. Arsa payı 40 olan bir dairenin diğer giderlerdeki payı 240.000 × 40 ÷ 400 = 24.000 TL olur. Bu dairenin yıllık payı 60.000 TL, aylık avansı 5.000 TL’dir.
Sık sorulan sorular
İşletme projesine 7 gün içinde itiraz edilmezse kesinleşir mi?
Güncel KMK metninde böyle bir itiraz süresi yer almıyor. 7579 sayılı Kanunla değişen 37. maddeye göre işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır.
Genel kurul yapılamazsa aidat nasıl belirlenir?
Kurulca kabul edilmiş proje yoksa yönetici geçici bir işletme projesi yapar ve proje en geç üç ay içinde genel kurulda karara bağlanır. Mevcut proje varsa geçici projedeki bedel yeniden değerleme oranından fazla artırılamaz.
İşletme projesini kim hazırlar?
Onaylı proje yokken geçici projeyi yönetici hazırlar (KMK md. 37). Kanun olağan projeyi kimin hazırlayacağını ayrıca belirtmez; uygulamada yönetim planı ve yönetim bunu gösterir. Projenin kabulü ya da değiştirilmesi kat malikleri genel kurulunun kararıdır.
Onaylı işletme projesinin icrada önemi nedir?
Kesinleşen işletme projeleri ve kurulun işletme giderleriyle ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu’nun 68. maddesinin birinci fıkrasındaki belgelerden sayılır. Borçlu takibe itiraz ederse itirazın kaldırılması isteminde kullanılır.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 37: İşletme projesi (7579 sayılı Kanunla değişik)
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 35: Yöneticinin avans toplama görevi
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 20: Giderlerin paylaşım esasları
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Yönetim planınız kanundan farklı hükümler içerebilir; somut bir uyuşmazlıkta bir hukukçuya danışın. Kanun metni 7579 sayılı Kanunla yapılan 2026 değişikliğine kadar güncel olarak esas alınmıştır.