Gider paylaşımı
Apartman Giderleri Nasıl Paylaşılır: Arsa Payı mı, Eşit mi?
Aidat tartışmalarının çoğu aynı sorudan çıkar: büyük daire de küçük daire de aynı tutarı mı ödemeli? KMK’nın 20. maddesi iki ayrı esas koyar; hangisinin uygulanacağı giderin türüne ve kat malikleri arasında başka bir anlaşma olup olmadığına bağlıdır.
Eşit paylaşılan giderler
KMK md. 20/a’ya göre kat malikleri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak katılır. Bu giderler daire büyüklüğünden bağımsızdır; 80 m² ile 160 m² daire aynı payı öder.
Arsa payına göre paylaşılan giderler
KMK md. 20/b’ye göre ana gayrimenkulün sigorta primleri, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı gibi diğer giderler, ortak tesislerin işletme giderleri ve bunlar için toplanacak avans, her kat malikinin arsa payı oranında paylaşılır. Arsa payı tapuda, kat mülkiyeti kütüğünde yazılıdır.
Hesap basittir: giderin tutarı × dairenin arsa payı ÷ toplam arsa payı. Toplam arsa payı 1.200 olan bir binada 60.000 TL’lik çatı onarımında arsa payı 90 olan daireye 60.000 × 90 ÷ 1.200 = 4.500 TL düşer.
Farklı bir paylaşım kararlaştırılabilir mi?
Madde 20’deki esaslar “aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça” uygulanır. Farklı bir paylaşım esası çoğunlukla yönetim planında yazılır. Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir ve değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir (KMK md. 28). Toplu yapılarda ise toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyu şarttır (KMK md. 70).
Paylaşım esasını genel kurulda olağan oy çokluğuyla değiştirmek ise tartışmaya açıktır; karar sonradan iptal davasına konu olabilir. Esası değiştirmeden önce yönetim planınızı okuyun ve gerekirse bir hukukçuya danışın.
“Kullanmıyorum” itirazı
KMK md. 20/c’ye göre kat malikleri, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçtiklerini ya da kendi bölümlerinin durumu yüzünden bunlardan yararlanmaya ihtiyaç olmadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Kanun zemin kat, asansör ya da bahçe gibi örnekler saymaz; zemin kattaki dairenin asansör giderine itirazı gibi durumlar bu hükme göre değerlendirilir. Yönetim planında farklı bir hüküm varsa o uygulanır.
Bir gidere kat maliklerinden biri ya da bölümünden yararlanan kişi kusuruyla sebep olduysa, gideri ödeyenler o kişiye rücu edebilir (KMK md. 20). Örneğin tadilat sırasında ortak boruya verilen zararın onarım bedeli, önce ortak giderden karşılanıp sonra sorumlusundan istenebilir.
Merkezi ısınma ve sayaçlı giderler
Merkezi ısıtmada ısınma giderlerinin paylaştırılması, KMK md. 42 uyarınca bakanlıkça çıkarılan yönetmeliğe göre yapılır; bu yazı yalnız KMK md. 20’deki genel esasları anlatır. Yönetim planınızda ısınma paylaşımı için ayrı bir hüküm olup olmadığına bakın.
Sık sorulan sorular
Aidat arsa payına göre mi, eşit mi ödenir?
Başka bir anlaşma yoksa kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit; sigorta, ortak yerlerin bakım ve onarımı, yönetici aylığı gibi diğer giderler ve ortak tesislerin işletme giderleri arsa payına göre paylaşılır (KMK md. 20).
Zemin kattaki daire asansör gideri öder mi?
Kanun bu durumu ayrıca saymaz. Kat maliki, bölümünün durumu gereği ortak tesisten yararlanmaya ihtiyacı olmadığını ileri sürerek payından kaçınamaz (KMK md. 20/c); zemin kat itirazı bu hükme göre değerlendirilir. Yönetim planında farklı bir hüküm varsa o uygulanır.
Boş daire aidat öder mi?
Evet. Gider payı kat maliki olmaktan doğar; malik, ortak yerleri kullanma hakkından vazgeçtiğini ileri sürerek payını ödemekten kaçınamaz (KMK md. 20).
Arsa payımı nereden öğrenirim?
Arsa payı kat mülkiyeti kütüğünde yazılıdır ve tapu senedinizde de yer alır.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 20: Giderlere katılma esasları
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 28: Yönetim planı ve değiştirilmesi
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 42: Merkezi ısıtma giderleri
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 70: Toplu yapılarda yönetim planı değişikliği
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Yönetim planınız kanundan farklı hükümler içerebilir; somut bir uyuşmazlıkta bir hukukçuya danışın. Kanun metni 7579 sayılı Kanunla yapılan 2026 değişikliğine kadar güncel olarak esas alınmıştır.