Genel kurul
Kat Malikleri Genel Kurulu ve Karar Defteri
Apartman ve sitede yöneticinin seçildiği, işletme projesinin onaylandığı, hesapların sorulduğu yer kat malikleri kuruludur. Kurulun ne zaman toplanacağı, kaç kişiyle karar alacağı ve kararların nasıl kayda geçeceği KMK’nın 29–33. maddelerinde yazılıdır.
Ne zaman toplanır?
Kat malikleri kurulu yılda en az bir kez, yönetim planında gösterilen zamanda toplanır; böyle bir zaman yoksa her takvim yılının ilk ayında toplanır (KMK md. 29). Toplu yapılarda kurullar en geç iki yılda bir toplanır.
Önemli bir sebep çıkarsa yöneticinin, denetçinin ya da kat maliklerinin üçte birinin istemiyle kurul her zaman toplanabilir. Bu toplantı için çağrı, toplantı tarihinden en az on beş gün önce, toplantı sebebi de yazılarak bütün kat maliklerine imzalatılarak ya da taahhütlü mektupla yapılır. Madde 29 olağan toplantının çağrı usulünü ayrıca yazmaz; yönetim planında hüküm yoksa uygulamada aynı usul, yani en az on beş gün önce yazılı çağrı, izlenir. Yönetim planınıza bakın, tereddütte bir hukukçuya danışın.
İkinci toplantı ve yeter sayı
İlk çağrıda, yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da yazılır. İki toplantı arasında en az yedi gün bulunur (KMK md. 29) ve ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır (KMK md. 30).
Kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. İkinci toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur. Kanunun ayrıca öngördüğü yeter sayılar saklıdır; örneğin yönetim planının değiştirilmesi bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyunu ister (KMK md. 28), toplu yapılarda yönetim planı değişikliği için md. 70’teki üçte iki kuralı uygulanır. Ayrıca bir kat maliki, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadan ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yaptıramaz; mahkemece tespit edilen acil onarım ve zorunlu güçlendirme bunun dışındadır (KMK md. 19).
Oy hakkı ve vekâlet
- Her kat maliki, arsa payına bakılmaksızın bir oy hakkına sahiptir. Birden fazla bölümü olan malik her bölüm için ayrı oy kullanır, ancak toplam oyu bütün oyların üçte birini geçemez (KMK md. 31).
- Bir bölümün birden fazla maliki varsa kurulda aralarından vekâlet verecekleri biri temsil eder.
- Kararın doğrudan ilgilendirdiği kat maliki görüşmelerde bulunabilir ama oya katılamaz.
- Kat maliki oyunu yetkili bir vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez; kırk ve daha az bağımsız bölümlü yapılarda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.
Yöneticinin seçimi
Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atanması zorunludur. Yönetici kat maliklerinden ya da dışarıdan seçilebilir; yönetim üç kişilik bir kurula da verilebilir. Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla atanır ve her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atanır; eski yönetici tekrar seçilebilir (KMK md. 34).
Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda, yazılı değilse her takvim yılının ilk ayında kurula gelir ve gider hesabını vermekle yükümlüdür (KMK md. 39). Denetçi ya da denetim kurulu da aynı dönemde raporunu kurula sunar (KMK md. 41).
Karar defteri
Kurul kararları, sayfaları 1’den başlayarak sırayla numaralanmış ve her sayfası noter mührüyle tasdik edilmiş bir deftere yazılır ve toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır. Karara aykırı oy verenler aykırılığın sebebini belirterek imzalar (KMK md. 32).
Yönetici kurul kararlarını, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri bu deftere tarih sırasıyla yazar; defteri ve gider belgelerini bir dosyada saklar. Defter, her takvim yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılır. Bu görevleri yerine getirmeyen yöneticiye idari para cezası öngörülmüştür (KMK md. 36).
Karara itiraz: iptal davası
Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden, toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrendiği tarihten başlayarak bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde, ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesinde iptal davası açabilir. Yok ya da mutlak butlanla hükümsüz kararlarda süre aranmaz (KMK md. 33). İptal davası, kat maliklerini temsilen yöneticiye karşı açılabilir; yönetici davayı bütün kat maliklerine duyurur (KMK md. 38).
Sık sorulan sorular
Apartman genel kurulu ne zaman yapılır?
Yönetim planında yazan zamanda; yazmıyorsa her takvim yılının ilk ayında. Toplu yapılarda en geç iki yılda bir (KMK md. 29).
Genel kurul kaç kişiyle toplanır?
İlk toplantı kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla yapılır. Sağlanamazsa en geç on beş gün sonra yapılan ikinci toplantıda katılanların salt çoğunluğuyla karar alınır (KMK md. 30).
Bir kişi kaç vekâlet taşıyabilir?
Bir kişi oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Kırk ve daha az bağımsız bölümlü yapılarda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir (KMK md. 31).
Karar defterinin noter onaylı olması şart mı?
Evet. Defterin her sayfası noter mührüyle tasdikli ve sırayla numaralı olmalıdır (KMK md. 32); yönetici defteri her yıl sonunu izleyen bir ay içinde notere kapattırır (KMK md. 36).
Genel kurul kararına kaç gün içinde itiraz edilir?
Aykırı oy veren karar tarihinden, katılmayan kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh mahkemesinde iptal davası açabilir (KMK md. 33).
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 19: Ortak yerlerde değişiklik
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 28: Yönetim planının değiştirilmesi
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 29: Toplantı zamanı ve çağrı
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 30: Yeter sayı
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 31: Oya katılma ve vekâlet
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 32: Kararlar ve karar defteri
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 33: İptal davası
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 34: Yöneticinin atanması
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 36: Defter tutulması
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 38: İptal davasında husumet
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 39: Hesap verme
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 41: Yönetimin denetlenmesi
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 70: Toplu yapılarda yönetim planı değişikliği
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Yönetim planınız kanundan farklı hükümler içerebilir; somut bir uyuşmazlıkta bir hukukçuya danışın. Kanun metni 7579 sayılı Kanunla yapılan 2026 değişikliğine kadar güncel olarak esas alınmıştır.