Komşuluk
Apartmanda Balkon Kapatma: İzin ve Ruhsat
Kısa cevap: Balkonlarda açılır kapanır katlanır cam panel uygulamaları ruhsata tabi değildir (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği md. 59). Ruhsat istisnası komşuların rızası sorununu çözmez: kat malikleri yapının mimari durumunu ve güzelliğini korumakla yükümlüdür, ortak yerlerde inşaat ve tesis de bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını ister (KMK md. 19). Cepheyi değiştiren bir kapatmadan önce bu rızayı almak en güvenli yoldur.
Balkonu bağlı olduğu daire kullanır; ama kapatıldığında değişen şey binanın cephesidir. Bu yüzden balkon kapatma hem imar mevzuatını hem Kat Mülkiyeti Kanunu’nun yapının görünüşünü koruyan hükümlerini ilgilendirir.
Balkon kimin?
KMK her hâlde ortak yer sayılan yerleri tek tek sayar: temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistem, çatılar, merdivenler, asansörler gibi (KMK md. 4). Balkon bu sayımda yer almaz. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği balkonu, en az bir dış cephesi açık ve bağlı olduğu oda ya da mutfağın kullanımını tamamlayan alan olarak tanımlar (md. 4).
Balkonu bağlı olduğu daire kullanır; döşeme ve konsol gibi taşıyıcı elemanları ise ortak yer sayılan taşıyıcı sistemin parçası olabilir (KMK md. 4). Durumu tapu ve projenizden öğrenin. Balkonu kapatmak ise cepheyi, yani bütün binanın görünüşünü değiştirir; tartışma da buradan çıkar.
Ruhsat gerekir mi?
Basit tamir ve tadiller ile balkonlarda yapılan açılır kapanır katlanır cam panel uygulamaları yapı ruhsatına tabi değildir (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği md. 59). Yönetmelik basit tamir ve tadili, taşıyıcı sistemi ve bağımsız bölümün dış cephesini değiştirmeyen iş olarak tanımlar (md. 4). Yönetmelik uygulama imar planı bulunan alanlarda geçerlidir (md. 2); planı olmayan bir yerdeyseniz belediyenize sorun.
Balkona duvar örmek, balkonu odaya katmak ya da balkon ile oda arasındaki duvarı kaldırmak bu istisnaya girmez; ruhsatlı yapıda değişiklik yeniden ruhsata bağlıdır (İmar Kanunu md. 21). Katlanır cam panel dışında bir sistemle, örneğin sabit doğramayla kapatmada ruhsat gerekip gerekmediğini belediyenize sorun; taşıyıcı sistemi etkileyen bir işte yetkili bir mühendise de danışın.
Komşuların rızası gerekir mi?
Ruhsat istisnası yalnız imar mevzuatı bakımındandır; kat malikleri arasındaki ilişkiyi KMK düzenler. Kat malikleri yapının bakımına, mimari durumuna, güzelliğine ve sağlamlığına titizlikle özen göstermekle yükümlüdür. Bir kat maliki, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadan ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis, değişik renkte dış badana ya da boya yaptıramaz (KMK md. 19).
Kapatma sistemi ana duvara ve cepheye bağlanıyor, cephenin görünüşünü değiştiriyorsa bu hükümler gündeme gelir. Kanun cam balkonu ayrıca anmaz; somut uyuşmazlıkta işin niteliğini mahkeme değerlendirir. Tartışmayı baştan önlemenin yolu, kapatmadan önce bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını almaktır.
Yönetim planında balkon ve cepheye ilişkin hüküm varsa ona da uyulur; yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme hükmündedir (KMK md. 28).
Bütün binada aynı tip
Dairelerin tek tek farklı sistem taktırmasını önlemek için renk, profil ve cam tipini önceden belirlemek cepheyi korur. Tipi kurulda karara bağlayıp karar defterine yazmak ve yazılı rızaları aynı toplantıda toplamak, sonraki her başvuruda yeniden imza aramayı önler. Kurul kararlarına bütün kat malikleri uymakla yükümlüdür (KMK md. 32).
İzinsiz kapatılmışsa
Kat malikinin ya da kiracının borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki, sulh mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteyebilir; hâkim kanuna ve yönetim planına göre karar verir ve kısa bir süre içinde yerine getirilmesini ister (KMK md. 33).
Önce yazılı uyarı ve kurulda görüşmek çoğu zaman davadan daha hızlı sonuç verir. Ruhsat gerektiren bir işin ruhsatsız yapılması ise belediyenin konusudur.
Sık sorulan sorular
Cam balkon için komşulardan izin almak gerekir mi?
Açılır kapanır katlanır cam panel ruhsat gerektirmez (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği md. 59); sabit doğrama için belediyeye sorun. Ancak kat malikleri cepheyi korumakla yükümlüdür ve ortak yerlerde tesis bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını ister (KMK md. 19); cepheyi değiştiren kapatmadan önce bu rızayı almak en güvenli yoldur.
Balkonu odaya katabilir miyim?
Bu iş ruhsat istisnasına girmez; ruhsatlı yapıda değişiklik yeniden ruhsata bağlıdır (İmar Kanunu md. 21). Kat maliki kendi bölümünde ana yapıya zarar verecek değişiklik de yapamaz (KMK md. 19).
Balkon ortak alan mı?
KMK’nın ortak yer sayımında balkon ayrıca geçmez; taşıyıcı sistemin parçası olan elemanlar ise ortak yerdir (KMK md. 4). Balkonu bağlı olduğu daire kullanır. Kat malikleri ise yapının mimari durumunu ve güzelliğini korumakla yükümlüdür (KMK md. 19).
Komşu izinsiz balkon kapattı, ne yapılabilir?
Yükümlülüğe uyulmaması yüzünden zarar gören kat maliki sulh mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteyebilir (KMK md. 33). Önce yazılı uyarı ve kurulda görüşmek çoğu zaman daha hızlı sonuç verir.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 4: Ortak yerler
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 19: Mimari durumun korunması ve ortak yerlerde değişiklik
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 28: Yönetim planı
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 32: Kurul kararları
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 33: Hâkimin müdahalesi
- 3194 sayılı İmar Kanunu, md. 21: Yapı ruhsatı ve ruhsata tabi olmayan işler
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, md. 2 ve 4: Kapsam, balkon ve basit tamir tanımı
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, md. 59: Yapı ruhsatı gerekmeyen işler
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Yönetim planınız kanundan farklı hükümler içerebilir; somut bir uyuşmazlıkta bir hukukçuya danışın. Mevzuat, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda 7579 sayılı Kanunla yapılan 2026 değişikliği dahil güncel metinleriyle esas alınmıştır.