Site Yönetimi Sözlüğü
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ve günlük yönetim işinde en sık geçen terimler. Her terimin yanında dayandığı madde ve konuyu ayrıntılı anlatan rehber yazısı ya da hesaplama aracı var.
A
- Aidat
-
Günlük dilde kat maliklerinin her ay ödediği tutar. Kanundaki adı gider ve avans payıdır; ortak giderleri karşılamak için işletme projesine göre toplanır.
Rehberde okuyun: Aidat ödemeyen kat malikiHesaplayın: Gider dağıtımıYardım Merkezi’nde: Borçlandırma Sihirbazı ve Otomatik Aidat
- Arsa payı
-
Arsanın bağımsız bölümlere, konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri oranında tahsis edilen ortak mülkiyet payı. Tapuda yazar; bölümün değeri sonradan artsa ya da azalsa da değişmez. Aksine anlaşma yoksa bakım, onarım, sigorta ve işletme giderleri bu orana göre paylaşılır.
Rehberde okuyun: Gider paylaşımıHesaplayın: Gider dağıtımıYardım Merkezi’nde: Bloklar ve Daireleri Yönetme
- Avans
-
Ortak giderleri önceden karşılamak için kat maliklerinden toplanan para. Yönetim planında başka bir zaman yazmıyorsa yönetici, işletme projesi onaylanıncaya kadar avansı her takvim yılının ilk ayı içinde toplar.
Rehberde okuyun: İşletme projesiYardım Merkezi’nde: Tahsilat Girme, Makbuz ve İptal
B
- Bağımsız bölüm
-
Yapının ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli, kendi tapusu olan bölümü: daire, dükkân, büro. Kat mülkiyeti bu bölümler üzerinde kurulur.
D
- Denetçi ve denetim kurulu
-
Yönetimin hesaplarını denetlemek için kat malikleri kurulunun kendi aralarından, sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçtiği bir denetçi ya da üç kişilik kurul. Yönetim planında süre yoksa hesaplar üç ayda bir denetlenir; rapor her yılın ilk ayında kurula sunulur.
Rehberde okuyun: Genel kurul ve karar defteriYardım Merkezi’nde: Yönetim Kadrosu ve Sakinlerin Yönetimimiz Sayfası
G
- Gecikme tazminatı
-
Gider ya da avans payını zamanında ödemeyen kat malikinin, geciktiği günler için ödediği aylık yüzde beş oranındaki tazminat. Uygulamada ödenmeyen tutar × %5 × gecikilen gün ÷ 30 olarak hesaplanır.
Rehberde okuyun: Aidat ödemeyen kat malikiHesaplayın: Gecikme tazminatıYardım Merkezi’nde: Borç Durumu ve Gecikme Tazminatı
H
- Hazirun cetveli
-
Genel kurula katılan kat maliklerinin ve vekillerinin imzalı listesi. Kanunda bu adla geçmez; toplantı ve karar yeter sayısının sağlandığını göstermek için uygulamada her toplantıda düzenlenir.
Rehberde okuyun: Genel kurul ve karar defteriYardım Merkezi’nde: Genel Kurul ve Karar Defteri
İ
- İhbar tazminatı
-
Belirsiz süreli iş sözleşmesini bildirim süresine uymadan fesheden tarafın, işveren ya da işçinin, ödediği tazminat. Bildirim süresi kıdeme göre 2, 4, 6 ya da 8 haftadır; kapıcı ve site personeli için de geçerlidir.
4857 sayılı İş Kanunu md. 17
- İlişik kesme belgesi
-
Daire satılırken ya da kiracı taşınırken yönetimden alınan, o bölümün belirli bir tarihe kadar borcu olmadığını gösteren yazı. Kanunda zorunlu tutulmaz; alıcı, satıcı ve yönetim arasında borç tartışmasını önlemek için istenir.
- İptal davası
-
Kat malikleri kurulu kararına karşı sulh hukuk mahkemesinde açılan dava. Karşı oy veren kat maliki karar tarihinden, toplantıya katılmayan kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay ve her hâlde karardan itibaren altı ay içinde açabilir.
- İşletme projesi
-
Apartman ya da sitenin bir yıllık tahmini gelir ve giderlerini ve her kat malikinin ödeyeceği payı gösteren bütçe. 2026 değişikliğiyle kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kesinleşen işletme projesi, İcra ve İflas Kanunu’nun 68. maddesinin birinci fıkrasındaki belgelerden sayılır.
Rehberde okuyun: İşletme projesiHesaplayın: İşletme projesiYardım Merkezi’nde: İşletme Projesi (Bütçe)
K
- Kanuni ipotek
-
Ödenmeyen gider ve avans payı, birlikte sorumlu olanlardan da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borç için borçlu malikin bağımsız bölümüne diğer kat malikleri lehine tescil edilen ipotek.
- Karar defteri
-
Sayfaları sırayla numaralı ve her sayfası noter mühürlü defter. Kurul kararları, ihtar ve tebligatların özeti ve bütün giderler tarih sırasıyla yazılır; yönetici defteri her takvim yılının bitiminden itibaren bir ay içinde notere kapattırır.
Rehberde okuyun: Genel kurul ve karar defteriYardım Merkezi’nde: Genel Kurul ve Karar Defteri
- Kat irtifakı
-
Yapılacak ya da yapılmakta olan bir yapının bağımsız bölümleri için arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak hakkı. Yapının tamamı için yapı kullanma izni alınınca kat mülkiyetine çevrilir. Yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa da yönetimde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.
- Kat maliki
-
Bağımsız bölüm üzerinde kurulan mülkiyet hakkının, yani kat mülkiyetinin sahibi. Kiracı kat maliki değildir; ancak gider borcundan ve komşuluk kurallarından o da sorumludur.
- Kat malikleri kurulu (genel kurul)
-
Bütün kat maliklerinden oluşan karar organı. Yönetim planında başka bir zaman yazmıyorsa her takvim yılının ilk ayında toplanır; önemli bir sebep çıkarsa yönetici, denetçi ya da kat maliklerinin üçte biri olağanüstü toplantıya çağırabilir.
Rehberde okuyun: Genel kurul ve karar defteriYardım Merkezi’nde: Genel Kurul ve Karar Defteri
- Kıdem tazminatı
-
En az bir yıl çalışmış işçinin iş sözleşmesi kanunda sayılan sebeplerle sona erdiğinde ödenen tazminat. Her tam yıl için 30 günlük giydirilmiş brüt ücret, artan süreler için de oranlı tutar ödenir; her yıl için ödenecek tutar kıdem tazminatı tavanını aşamaz.
1475 sayılı İş Kanunu md. 14
- KMK ihtarnamesi
-
Yönetimin, borcunu ödemeyen kat malikine borç tutarını, dönemlerini ve gecikme tazminatını yazarak gönderdiği ihtar. KMK dava ya da icra takibi için önceden ihtar şartı koymaz; yazılı ihtar borcun ve tarihlerin ispatını kolaylaştırır. Noter aracılığıyla gönderilirse tebliğ tarihi kesinleşir.
Rehberde okuyun: Aidat ödemeyen kat malikiHesaplayın: Gecikme tazminatı
M
- Müteselsil sorumluluk
-
Borcun tamamının sorumlulardan herhangi birinden istenebilmesi. Kiracı ya da oturma hakkı sahibi, malikin gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından onunla birlikte müteselsilen sorumludur; kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira tutarıyla sınırlıdır.
O
- Ortak yerler
-
Bağımsız bölümler dışında kalıp korunmaya, ortaklaşa kullanmaya ya da yararlanmaya yarayan yerler: temeller, ana duvarlar, çatı, merdivenler, asansörler, kapıcı dairesi, kalorifer dairesi, ortak tesisler. Ortak yerde inşaat ya da tesis için kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir.
T
- Tahakkuk
-
Bir borcun ya da alacağın, ödeme beklenmeden doğduğu anda kayda geçirilmesi. Aidat borçlandırıldığı ay, gider faturalandığı ay tahakkuk eder. Tahakkuk esaslı rapor kim ne kadar borçlandı sorusunu, nakit esaslı rapor kasaya ne girdi sorusunu cevaplar.
Rehberde okuyun: Excel’den programa geçişYardım Merkezi’nde: Borçlandırma Sihirbazı ve Otomatik Aidat
V
- Vekâlet
-
Kat malikinin genel kurulda oyunu yetkili bir vekil eliyle kullanması. Bir kişi oy sayısının yüzde beşinden fazlası için vekil olamaz; kırk ve daha az bağımsız bölümlü yapılarda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.
Y
- Yeniden değerleme oranı
-
Vergi Usul Kanunu’na göre her yıl ilan edilen oran. Yürürlükte bir işletme projesi varken yöneticinin hazırladığı geçici projedeki tutar, bu oranı aşacak şekilde artırılamaz.
- Yeter sayı
-
Kurulun toplanması ve karar alması için gereken çoğunluk. İlk toplantıda kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından yarıdan fazlası aranır; sağlanamazsa en geç on beş gün sonra yapılan ikinci toplantıda katılanların salt çoğunluğu yeterlidir.
- Yönetici
-
Kat malikleri kurulunun seçtiği, kararları uygulayan, avansı toplayan, giderleri ödeyen ve borcunu ödemeyenlere karşı dava ve icra takibi yapan kişi ya da üç kişilik yönetim kurulu. Sekiz ve daha fazla bağımsız bölümlü yapılarda zorunludur; kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur.
- Yönetim planı
-
Yapının nasıl yönetileceğini, gider paylaşımını ve kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini düzenleyen, bütün kat maliklerini ve sonradan malik olanları bağlayan sözleşme. Değiştirilmesi için kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir.
Açıklamalar genel bilgi amaçlıdır; yönetim planınız ve somut durumunuz için bir hukukçuya danışın.