Komşuluk
Apartmanda Kısa Dönem ve Turizm Amaçlı Kiralama
Kısa cevap: Konutun en fazla yüz gün süreyle kiraya verilmesi, amacı ne olursa olsun turizm amaçlı kiralamadır; kiralama sözleşmesi yapılmadan önce Kültür ve Turizm Bakanlığından izin belgesi alınması zorunludur (7464 sayılı Kanun md. 2 ve 3). İzin başvurusunda, binanın tüm kat maliklerinin oybirliğiyle aldığı ve bu kiralamayı uygun gördüğü kararın sunulması gerekir; sitelerde bu karar yalnız dairenin bulunduğu bina için aranır (md. 3). Konutu oturmak için kiralayan kiracı onu turizm amaçlı kiraya veremez (md. 3).
Daireyi günlük ya da haftalık kiraya vermek uzun süre yalnız bir komşuluk sorunu olarak görüldü. 2023’te kabul edilen 7464 sayılı Kanun bu kiralamayı izne bağladı ve izin için binadaki bütün kat maliklerinin oybirliğini şart koştu.
Hangi kiralama bu kurala girer?
Kanun, tapu sicilinde konut amaçlı kayıtlı olan ya da üzerinde konut amaçlı kat irtifakı veya kat mülkiyeti bulunan her türlü bağımsız bölümü konut sayar. Bu konutların kullanıcılara en fazla yüz gün süreyle, her türlü amaçla kiralanması turizm amaçlı kiralamadır (7464 sayılı Kanun md. 2). Tek seferde yüz günden fazla süreli kiralamalar Kanunun kapsamı dışındadır (md. 1).
Kanun sınırın dolanılmasına da ceza öngörür: her defasında yüz günden uzun sözleşme yapsa da ilk sözleşmeden itibaren bir yıl içinde aynı konutu dört defadan fazla kiraya verene idari para cezası uygulanır (md. 4).
İzin belgesi ve kat maliklerinin kararı
Konutun turizm amaçlı kiralanabilmesi için kiralama sözleşmesinden önce izin belgesi alınması zorunludur ve Bakanlığın belirlediği plaket konutun girişine asılır. İzin belgesini Bakanlık verir, bu yetkisini valilik aracılığıyla da kullanabilir; izin belgesini alma yükümlülüğü kiraya verene aittir (md. 3).
Başvuruda, izin belgesine konu dairenin bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oybirliğiyle alınmış ve turizm amaçlı kiralamayı uygun gören kararın sunulması zorunludur. Birden fazla binadan oluşan sitelerde bu karar yalnız dairenin bulunduğu bina için aranır ve izin belgesinin bir örneği site yönetimine iletilir (md. 3).
Üçten fazla bağımsız bölümü olan binada aynı kiraya veren adına bölümlerin en fazla yüzde yirmi beşi için izin belgesi düzenlenebilir. Yönetim planında kısa süreli kiralamaya izin veren hüküm bulunan ve resepsiyon, güvenlik, günlük temizlik gibi hizmetleri olan yüksek nitelikli konutlarda kat maliklerinin oybirliği ve bu oran aranmaz (md. 3).
Kiracı daireyi kısa dönem kiraya verebilir mi?
Konutu oturmak için kiralayan kiracı onu kendi adına ve hesabına turizm amaçlı olarak üçüncü kişilere kiraya veremez. İzin belgesi sahibinden konut kiralayan kullanıcı da konutu kendi adına üçüncü kişilere kiraya veremez (md. 3). İki durumda da her sözleşme için idari para cezası uygulanır (md. 4).
Bu yasağın iki istisnası vardır: turizm amaçlı konut kiralayan tüzel kişinin konutu kendi personeline kullandırması ve yüksek nitelikli konutlarda konut işletmesi eliyle yapılan kiralama (md. 3).
Yönetim ne yapabilir?
Turizm amaçlı kiralamaları Bakanlık denetler, bu yetkisini valilik aracılığıyla da kullanabilir (md. 6). İzinsiz kiralamaya idari yaptırımı konutun bulunduğu yerin en büyük mülki idare amiri uygular (md. 4). Binanızda izinsiz kiralama yapıldığını düşünüyorsanız Bakanlığa, valiliğe ya da kaymakamlığa bildirebilirsiniz. Kanundaki ceza tutarları her yıl yeniden değerleme oranında artırıldığı için burada sayı vermiyoruz (Kabahatler Kanunu md. 17).
İzin belgesi verilen konutlarda Kimlik Bildirme Kanunu uygulanır ve konaklayanları bildirmekten izin belgesi sahibi sorumludur (md. 3). İzinli kiralamada da komşuluk kuralları geçerlidir: kat malikleri bağımsız bölümlerini kullanırken birbirini rahatsız etmemek ve yönetim planına uymakla yükümlüdür (KMK md. 18). Yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliki yüzünden zarar gören kat maliki, sulh hukuk mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteyebilir (KMK md. 33).
Sık sorulan sorular
Apartmanda daire günlük kiraya verilebilir mi?
Ancak izin belgesiyle. Başvuruda binanın tüm kat maliklerinin oybirliğiyle aldığı, turizm amaçlı kiralamayı uygun gören karar sunulur; konutun girişine plaket asılır (7464 sayılı Kanun md. 3).
Bir kat maliki karşı çıkarsa izin alınabilir mi?
Kural olarak hayır: 7464 sayılı Kanun, binanın tüm kat maliklerinin oybirliğiyle aldığı kararı ister. İstisna, yönetim planında kısa süreli kiralamaya izin veren hüküm bulunan ve resepsiyon, güvenlik, günlük temizlik gibi hizmetleri olan yüksek nitelikli konutlardır (7464 sayılı Kanun md. 3).
Kiracı oturduğu daireyi günlük kiraya verebilir mi?
Oturmak için kiraladıysa hayır. Mesken olarak kiralanan konutun kiracı tarafından kendi adına turizm amaçlı kiraya verilmesi yasaktır ve her sözleşme için idari para cezası uygulanır (7464 sayılı Kanun md. 3 ve 4).
Üç aylık kiralama da izne tabi mi?
Evet. En fazla yüz günlük kiralama, amacı ne olursa olsun turizm amaçlı kiralama sayılır; tek seferde yüz günden uzun kiralama ise Kanunun kapsamı dışındadır. Yüz günü aşan sözleşmelerle aynı konutu bir yıl içinde dört defadan fazla kiraya verene idari para cezası uygulanır (7464 sayılı Kanun md. 1, 2 ve 4).
Kaynaklar
- 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, md. 1–4 ve 6: Kapsam, izin belgesi, idari yaptırımlar ve denetim
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 18: Kat maliklerinin karşılıklı yükümlülükleri
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 33: Hâkimin müdahalesi
- 5326 sayılı Kabahatler Kanunu, md. 17: İdari para cezalarının yeniden değerlemesi
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Yönetim planınız kanundan farklı hükümler içerebilir; somut bir uyuşmazlıkta bir hukukçuya danışın. Mevzuat, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda 7579 sayılı Kanunla yapılan 2026 değişikliği dahil güncel metinleriyle esas alınmıştır.