Aidat ve borç
Aidat Ödemeyen Dairenin Suyu Kesilir mi?
Kısa cevap: KMK yönetime böyle bir yetki tanımaz: kanunda aidat borcu olan dairenin suyunu, ısınmasını ya da asansör kullanımını kesmeye izin veren bir hüküm yoktur; kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptir (KMK md. 16). Borç için kanunun yolları aylık %5 gecikme tazminatı, dava ve icra takibi (KMK md. 20), kiracının sorumluluğu ve kanuni ipotek (KMK md. 22) ile ağır durumlarda mülkiyetin devridir (KMK md. 25).
Borcu biriken bir daire için akla gelen ilk çözüm çoğu zaman suyu, kaloriferi ya da asansörü kesmektir. Hızlı sonuç verecek gibi görünür; ancak Kat Mülkiyeti Kanunu yönetime böyle bir yetki tanımaz ve borcun tahsili için başka yollar sayar.
Kanunda kesinti yetkisi yok
Kat Mülkiyeti Kanunu kat maliklerinin borçlarını ve bunlara karşı başvurulacak yolları ayrıntılı olarak sayar; bu yollar arasında su, ısınma, elektrik ya da asansör gibi hizmetlerin kesilmesi yoktur. Kat malikleri ana gayrimenkulün ortak yerlerine arsa payları oranında maliktir ve bu yerlerde kullanma hakkına sahiptir (KMK md. 16).
Kurulun “borcu olanın suyu kesilsin” kararı da bu durumu değiştirmez. Ana gayrimenkul sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümlerine uygun kararlarla yönetilir (KMK md. 32); kanunda dayanağı olmayan bir yaptırım kurul kararıyla alınsa bile bu karara karşı iptal davası açılabilir (KMK md. 33).
Su aboneliği ve ortak sayaç
Dairenin kendi su sayacı ve aboneliği varsa abonelik ilişkisi su idaresiyle dairenin kullanıcısı arasındadır; KMK yönetime bu aboneliğe müdahale etme yetkisi vermez.
Tek sayaçlı yapılarda yönetim faturayı öder ve gider payı olarak dağıtır. Bu durumda da ödenmeyen pay bir gider ve avans borcudur; tahsili KMK md. 20’deki yollarla yapılır.
Kanunun öngördüğü yollar
Aidat borcu için kanunun saydığı yollar şunlardır:
- Gecikme tazminatı: Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık %5 gecikme tazminatı öder (KMK md. 20).
- Dava ve icra takibi: Diğer kat maliklerinden her biri ya da yönetici, ödemeyen kat maliki hakkında dava açabilir, icra takibi yapabilir (KMK md. 20).
- Kiracının sorumluluğu: Daireyi kira sözleşmesiyle kullanan kişi, kira bedeliyle sınırlı olarak malikle birlikte sorumludur; ödediği tutar kira borcundan düşülür (KMK md. 22).
- Kanuni ipotek: Borç bu yolla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borç için bağımsız bölüme kanuni ipotek tescil edilir (KMK md. 22).
- Mülkiyetin devri: Ortak giderlerden borcu yüzünden iki takvim yılı içinde üç kez icra veya dava takibine sebep olunması çekilmezlik sayılır; diğer kat malikleri, bağımsız bölümün değeri ödenerek mülkiyetin kendilerine devredilmesini hâkimden isteyebilir (KMK md. 25).
Kesintinin yönetime riski
Yönetici kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur (KMK md. 38). Kanunda dayanağı olmayan bir kesinti, zarar gören kat malikinin yönetime ve yöneticiye karşı hukuki yollara başvurmasına yol açabilir; borcu tahsil etmek bir yana, uyuşmazlığı büyütür. Böyle bir adım düşünülüyorsa önce bir hukukçuya danışın.
Bu konuda hesaplayın
Sık sorulan sorular
Genel kurul kararıyla borçlunun suyu kesilebilir mi?
Kanunda böyle bir yetki yoktur. Ana gayrimenkul kanun ve yönetim planına uygun kararlarla yönetilir (KMK md. 32); bu yönde bir karara karşı iptal davası açılabilir (KMK md. 33).
Aidat ödemeyen asansörü kullanamaz mı?
Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptir (KMK md. 16). Borç bu hakkı ortadan kaldırmaz; tahsil için KMK md. 20’deki yollara başvurulur.
Kiracı aidatı ödemezse ne olur?
Kiracı kira bedeliyle sınırlı olarak malikle birlikte sorumludur; yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (KMK md. 22). Asıl borçlu kat malikidir.
Ne kadar borçta icraya gidilir?
Kanunda bir alt sınır yoktur. Gider ve avans payını ödemeyen kat maliki hakkında dava açılabilir, icra takibi yapılabilir (KMK md. 20).
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 16: Ortak yerlerde kullanma hakkı
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 20: Gider ve avans payı, gecikme tazminatı, dava ve takip
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 22: Kiracının sorumluluğu ve kanuni ipotek
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 25: Çekilmezlik ve mülkiyetin devri
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 32: Kurul kararları
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 33: İptal davası
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 38: Yöneticinin sorumluluğu
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Yönetim planınız kanundan farklı hükümler içerebilir; somut bir uyuşmazlıkta bir hukukçuya danışın. Mevzuat, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda 7579 sayılı Kanunla yapılan 2026 değişikliği dahil güncel metinleriyle esas alınmıştır.