Ortak alan
Apartman ve Site Otoparkı Kuralları
Kısa cevap: Ortak garajlar ortak yerdir (KMK md. 4); bir bölüme tahsis edilmiş garaj ise o bölümün eklentisidir ve o bölümün malikine aittir (KMK md. 6). Ortak garajda her kat malikinin kullanma hakkı, aksine sözleşme yoksa arsa payıyla orantılıdır (KMK md. 16). Park yerlerinin dağıtımını yönetim planı ya da kat malikleri arasındaki sözleşme, kullanım kurallarını kurul kararı belirler. Kullanma izni alındıktan sonra otopark yeri plana ve yönetmeliğe aykırı olarak başka amaçlara tahsis edilemez (İmar Kanunu md. 37).
Araç sayısı park yerinden fazla olduğunda otopark, binanın en çok tartışılan ortak alanı olur. Kanun otoparkın kime ait olduğunu, nasıl kullanılacağını ve neye dönüştürülemeyeceğini ayrı ayrı düzenler.
Otopark kimin?
KMK ortak garajları her hâlde ortak yer sayar (KMK md. 4). Kat malikleri ortak yerlere arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktir (KMK md. 16).
Bir bağımsız bölümün dışında olup doğrudan o bölüme tahsis edilmiş garaj ise eklentidir: ait olduğu bölümün bütünleyici parçası sayılır ve o bölümün maliki eklentinin de tek başına malikidir. Eklentiler kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilir (KMK md. 6). Bir park yerinin ortak mı eklenti mi olduğunu tapu kaydından öğrenirsiniz.
Park yerleri nasıl dağıtılır?
Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptir; bu hakkın garaj gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça her kat malikinin arsa payıyla orantılıdır (KMK md. 16). Kanunda belirli park yerlerinin dairelere nasıl dağıtılacağına dair ayrıca hüküm yoktur.
Dağıtım çoğu zaman yönetim planında ya da kat malikleri arasındaki sözleşmede yazılıdır; yönetim planı bütün kat maliklerini bağlar ve değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir (KMK md. 28). Planda hüküm yoksa ziyaretçi aracı, park süresi, yerlerin dönüşümlü kullanımı gibi kuralları kurul kararıyla belirleyebilirsiniz (KMK md. 32). Ortak bir yeri tek bir daireye kalıcı olarak bırakmak kullanım kuralından öte bir düzenlemedir; bunu bir hukukçuyla değerlendirin.
Otopark başka amaçla kullanılabilir mi?
Otopark ihtiyacı olan binaya otopark yeri ayrılmadıkça yapı izni, otopark yapılmadıkça kullanma izni verilmez. Kullanma izni alındıktan sonra otopark yeri, plana ve yönetmeliğe aykırı olarak başka amaçlara tahsis edilemez; aykırılık idarenin tebligatından sonra en geç üç ay içinde giderilir, giderilmezse işi idare yapar ve masrafı mal sahibinden alır (İmar Kanunu md. 37).
Kat malikleri ortak yerlerde kendi başlarına değişiklik yapamaz (KMK md. 42). Bir kat maliki ortak otoparka kafes, depo ya da duvar kurmak istiyorsa en az bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir (KMK md. 19); yer kalıcı olarak tek daireye bırakılacaksa bunu bir hukukçuyla değerlendirin.
Elektrikli araç şarj ünitesi
Site ve apartmanların ortak otopark alanlarında elektrikli araç şarj ünitesinin kurulumu için zorunlu elektrik tesisatı, taşıyıcı sistemi etkilememek ve 634 sayılı Kanun uyarınca muvafakat alınmak kaydıyla ruhsata tabi değildir. Uygulama projesinin fenni mesuliyet taahhütnamesiyle idareye sunulması, binanın projesindeki mimari görünüşlere bağlı kalınması ve idareden izin alınması zorunludur (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği md. 59). Yönetmelik uygulama imar planı bulunan alanlarda geçerlidir (md. 2).
Hangi muvafakatin gerektiğini yapılacak iş belirler. Bir kat malikinin kendi kullanımı için ortak otoparka ünite kurması ortak yerde tesis olduğundan bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını (KMK md. 19), herkesin yararlanacağı ortak bir şarj noktası ise kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verecekleri kararı (KMK md. 42) gerektirebilir; somut iş için bir hukukçuya danışın. Yeniliklerin giderleri, yararlananlar tarafından yararlanma oranına göre ödenir (KMK md. 42).
Sık sorulan sorular
Apartman otoparkında herkesin sabit yeri olur mu?
Kanunda dağıtıma dair ayrı hüküm yoktur. Kullanma hakkı, aksine sözleşme yoksa arsa payıyla orantılıdır (KMK md. 16); dağıtımı yönetim planı ya da kat malikleri arasındaki sözleşme belirler (KMK md. 28).
Tapuda garajım yazıyor, yönetim orayı başkasına verebilir mi?
Bir bölüme tahsis edilmiş garaj o bölümün eklentisidir; o bölümün maliki eklentinin de tek başına malikidir (KMK md. 6).
Otoparka depo ya da kafes yapılabilir mi?
Kullanma izni alındıktan sonra otopark yeri plana ve yönetmeliğe aykırı olarak başka amaçlara tahsis edilemez (İmar Kanunu md. 37); binanızın otoparkının bu hükme tabi olup olmadığını belediyenizden öğrenin. Ortak yerde inşaat ve tesis için en az bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir (KMK md. 19); yerin tek daireye kalıcı bırakılması için bir hukukçuya danışın.
Apartmana şarj ünitesi kurmak için ruhsat gerekir mi?
Ortak otoparkta şarj ünitesi için zorunlu elektrik tesisatı; taşıyıcı sistemi etkilememek, kat maliklerinin muvafakati alınmak, proje ve fenni mesuliyet taahhütnamesi sunulmak, binanın mimari görünüşlerine bağlı kalınmak ve idareden izin alınmak kaydıyla ruhsata tabi değildir (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği md. 59).
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 4: Ortak yerler
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 6: Eklentiler
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 16: Ortak yerlerde mülkiyet ve kullanma hakkı
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 19: Ortak yerlerde inşaat ve tesis
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 28: Yönetim planı
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 32: Kurul kararları
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 42: Ortak yerlerde yenilik ve ilaveler
- 3194 sayılı İmar Kanunu, md. 37: Otoparklar
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, md. 2 ve 59: Kapsam ve ruhsat gerekmeyen işler
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Yönetim planınız kanundan farklı hükümler içerebilir; somut bir uyuşmazlıkta bir hukukçuya danışın. Mevzuat, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda 7579 sayılı Kanunla yapılan 2026 değişikliği dahil güncel metinleriyle esas alınmıştır.