Ortak alan
Apartmanda Çatı Akıntısı: Kim Onarır, Kim Öder?
Kısa cevap: Çatılar, bacalar, genel dam terasları ve yağmur olukları her hâlde ortak yerdir (KMK md. 4). Ortak yerlerin bakım ve onarım giderine her kat maliki, aksine anlaşma yoksa arsa payı oranında katılır; çatıdan yararlanmadığını ileri sürerek payını ödemekten kaçınamaz (KMK md. 20). Onarım için gereken tedbirleri almak yöneticinin görevidir (KMK md. 35). Su bir dairenin kendi tesisatından geliyorsa durum değişir: kusuruyla zarar veren kat maliki sorumludur (KMK md. 19).
Çatıdan sızan su çoğu zaman en üst kattaki daireye zarar verir ve “çatı benim değil, neden ben ödeyeyim?” tartışmasını başlatır. Kanun çatının kime ait olduğunu, onarımı kimin yaptıracağını ve giderin nasıl paylaşılacağını ayrı ayrı düzenler.
Çatı kimin?
KMK çatıları, bacaları, genel dam teraslarını ve yağmur oluklarını her hâlde ortak yer sayar (KMK md. 4). Kat malikleri ortak yerlere arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktir (KMK md. 16). En üst kattaki daire çatının hemen altında olduğu için çatının sahibi olmaz; çatı bütün kat maliklerinindir.
Çatıya çıkış da kurala bağlıdır: çatı giriş kapısı devamlı kapalı ve kilitli tutulur, çatıya bina sahibinin, yöneticinin ya da bina yetkilisinin izniyle çıkılır ve çatı araları periyodik olarak temizlenir (Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik md. 61).
Onarım giderini kim öder?
Her kat maliki, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine kendi arsa payı oranında katılır. Kat maliki, ortak yerden yararlanmaya ihtiyacı olmadığını ileri sürerek bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz (KMK md. 20). Bu yüzden zemin kattaki daire de çatı onarımına payı oranında katılır.
Gidere bir kat malikinin ya da onun dairesinden yararlanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gideri ödeyenler o kat malikine ya da gidere sebep olana rücu edebilir (KMK md. 20). Çatıya kendi anteni ya da klimasını kurarken kiremitleri kıran bir kat malikinin durumu buna örnektir.
Onarımı kim yaptırır?
Yönetim planında aksine hüküm yoksa ana gayrimenkulün korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirleri almak yöneticinin görevidir (KMK md. 35). Yönetici kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur (KMK md. 38). Yönetici atanması gerektiği hâlde atanmamış binada bu işlerin yaptırılmasından kat malikleri birlikte sorumludur (KMK md. 35).
Bir kat maliki, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ortak yerlerde onarım yaptıramaz. Ancak ortak yerdeki bir bozukluğun ana yapıya ya da bağımsız bölümlere zarar verdiği ve acilen onarılması gerektiği mahkemece tespit edilmişse, onarımın projesine ve tekniğine uygun yapılması için kat maliklerinin rızası aranmaz (KMK md. 19).
Yönetici harekete geçmiyorsa kat maliklerinin üçte biri, önemli bir sebep göstererek kat malikleri kurulunu toplantıya çağırabilir (KMK md. 29).
Su üst kattaki daireden geliyorsa
Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki su ve kanalizasyon tesisleri ortak yerdir (KMK md. 4). Su ortak bir boru hattından geliyorsa onarım ortak giderdir; bir dairenin kendi tesisatından geliyorsa ortak yer söz konusu değildir.
Her kat maliki, ana gayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere kusuruyla verdiği zarardan diğer kat maliklerine karşı sorumludur (KMK md. 19). Bir bölümdeki tesisatın onarımı için başka bir bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki ya da orada oturan kişi girişe ve gerekli işlerin yapılmasına izin vermek zorundadır; bu yüzden uğradığı zararı, lehine izin verilen bölümün maliki derhal öder (KMK md. 23).
Dairedeki zarar ve sigorta
Bir yapının maliki, yapım bozukluklarından ya da bakım eksikliklerinden doğan zararı gidermekle yükümlüdür (TBK md. 69). Bakımı ihmal edilmiş bir çatıdan bir dairede oluşan zararın kat malikleri arasında nasıl paylaşılacağı olaya göre değişir. Hasarı tarihiyle fotoğraflayın, yönetime yazılı bildirin ve somut uyuşmazlıkta bir hukukçuya danışın.
Binanın sigorta ettirilmesine kat malikleri kurulu karar verebilir; sigorta gideri arsa payı oranında paylaşılır. Kat malikleri bina sigortasıyla karşılanmayan zararları için kendi bölümlerini ayrıca sigorta ettirebilir (KMK md. 21). Yönetim planında aksine hüküm yoksa binayı sigorta ettirmek de yöneticinin görevleri arasındadır (KMK md. 35). Poliçenin su hasarını hangi koşullarla kapsadığını sigortacınıza sorun.
Sık sorulan sorular
Çatı onarımını yalnız en üst kat mı öder?
Hayır. Çatı ortak yerdir (KMK md. 4); onarım gideri aksine anlaşma yoksa bütün kat maliklerine arsa payı oranında paylaştırılır ve kimse çatıdan yararlanmadığını ileri sürerek payından kaçınamaz (KMK md. 20).
Yönetici çatıyı onartmıyorsa ne yapabilirim?
Ortak yerin onarımı için tedbir almak yöneticinin görevidir ve yönetici kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur (KMK md. 35 ve 38). Kat maliklerinin üçte biri, önemli bir sebep göstererek kurulu toplantıya çağırabilir (KMK md. 29). Acil onarım gerektiği mahkemece tespit edilirse onarım için kat maliklerinin rızası aranmaz (KMK md. 19).
Üst kattan su akıyor, zararı kim öder?
Su ortak bir tesisattan geliyorsa onarım ortak giderdir (KMK md. 4 ve 20). Üst katın kendi tesisatından geliyorsa, kusuruyla zarar veren kat maliki sorumludur (KMK md. 19); yapım bozukluğu ya da bakım eksikliğinden doğan zararda TBK md. 69 da uygulanabilir. Onarım için dairenize girilmesi gerekiyorsa izin verirsiniz; uğradığınız zararı lehine izin verilen bölümün maliki öder (KMK md. 23). Somut olayda bir hukukçuya danışın.
Komşu çatıya anten kurarken çatıya zarar verdi, gideri kim öder?
Ortak gidere bir kat malikinin ya da onun dairesinden yararlanan kişinin kusurlu hareketi sebep olmuşsa, gideri ödeyenler ona rücu edebilir (KMK md. 20). Ortak yerde tesis kurmak için de bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir (KMK md. 19).
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 4: Ortak yerler
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 16: Ortak yerlerde mülkiyet
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 19: Bakım, ortak yerde onarım ve zarardan sorumluluk
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 20: Genel giderlere katılma
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 21: Sigorta
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 23: Müsaade mecburiyeti
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 29: Kurulun toplanması
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 35: Yöneticinin görevleri
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 38: Yöneticinin sorumluluğu
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, md. 69: Yapı malikinin sorumluluğu
- Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik, md. 61: Çatılar
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Yönetim planınız kanundan farklı hükümler içerebilir; somut bir uyuşmazlıkta bir hukukçuya danışın. Mevzuat, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda 7579 sayılı Kanunla yapılan 2026 değişikliği dahil güncel metinleriyle esas alınmıştır.