İşletme projesi nedir?
İşletme projesi, binanın ya da sitenin bir dönemde yapılacak ortak giderlerini ve bunların kat malikleri arasında nasıl paylaşılacağını gösteren bütçedir. KMK md. 37’ye göre işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır.
Hesap sırası: dönemin gider kalemleri toplanır, işletme payı eklenir, diğer gelirler düşülür; kalan tutar dönem aidat toplamıdır. Bu tutar ay sayısına bölünerek aylık aidat toplamı bulunur ve dağıtım yöntemine göre bağımsız bölümlere paylaştırılır.
Yöntem seçimi ve daire payları
KMK md. 20’ye göre kapıcı gibi bazı giderler eşit, çoğu ortak gider arsa payı oranında paylaşılır; yönetim planı farklı bir esas öngörüyorsa o uygulanır. Bu yüzden listede her kalemin yöntemi ayrıca seçilebilir.
Bölümleri girdiğinizde, her bölümün payı kullanılan yöntemlere göre ayrı hesaplanıp toplanır. Kuruş farkları son bölüme yazılır, böylece paylar toplamı aylık aidat toplamına eşit çıkar.
Hesaplayıcı neyi hesaba katmaz?
- Merkezi ısıtma giderinin pay ölçer ve katsayılarla paylaştırılması.
- Gecikme tazminatı ve geçmiş dönem borçları.
- Bölümlere özel muafiyet ya da indirimler.
- Giderlerin dönem içindeki fiili artışı; sonuç bir bütçe tahminidir.
Sık sorulan sorular
İşletme projesini kim hazırlar, kim onaylar?
KMK md. 37’ye göre işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Onaylanmış proje yoksa yönetici geçici bir proje hazırlayıp maliklere bildirir; proje en geç üç ay içinde genel kurulda aynen ya da değiştirilerek karara bağlanır. Onaylanan proje, dönem içinde yapılacak giderlerin ve malik başına payların dayanağı olur.
İşletme projesine 7 gün içinde itiraz edilmezse kesinleşir mi?
Hayır. 7579 sayılı Kanunla değişen KMK md. 37’de böyle bir süre yer almıyor; proje genel kurulda onaylanır. Kesinleşen işletme projeleri ve kurulun işletme giderlerine ilişkin kararları İİK md. 68/1 anlamında belge sayılır; paylar icra yoluyla tahsil edilebilir. Somut durumunuz için bir hukukçuya danışın.
İşletme payı (yedek akçe) neden eklenir?
Beklenmeyen onarım ve fiyat artışlarını karşılamak, dönem içinde ek avans toplama ihtiyacını azaltmak için giderlerin üzerine bir pay eklenir. Oran yönetim planında ya da kurul kararında yazar; bu araca girdiğiniz oran tahmindir.
Geçici projede yeniden değerleme oranı sınırı nedir?
KMK md. 37’ye göre onaylı bir proje varken yöneticinin hazırladığı geçici projenin bedeli, yürürlükteki proje bedelinin bir önceki yıla ilişkin yeniden değerleme oranından fazla artırılamaz. Genel kurulun onayladığı proje bu sınırla bağlı değildir. Oran her yıl değişir; sonuçta yazan oran ve yıl kullanılır.
Hesaplayıcı neleri kapsamaz?
Merkezi ısınma giderinin pay ölçer ve katsayılarla paylaştırılmasını, gecikme tazminatını ve geçmiş dönem borçlarını hesaplamaz. Bu araç bir bütçe tahminidir; onaylanan proje ve yönetim planınız geçerlidir.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 20: Giderlere katılma esasları
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 37: İşletme projesi ve geçici işletme projesi
Ayrıntılı rehber yazısı: İşletme Projesi Nasıl Hazırlanır ve Onaylanır?
Bu hesaplayıcı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Yönetim planınız kanundan farklı hükümler içerebilir; somut bir uyuşmazlıkta bir hukukçuya danışın.
Diğer hesaplama araçları
Hızlı tahmin
Aidat Hesaplama: Aylık Aidat Ne Kadar Olmalı?
Daire sayısı, asansör, kapıcı ve ortak alanlara göre tahmini aylık aidatı ve kalem dökümünü görün. Varsayılanların kaynağı ve tarihi yazılı. Ücretsiz.
Hesaplayın →Aidat ve borç
Aidat Gecikme Tazminatı Hesaplama
Ödenmeyen aidatın gecikme tazminatını KMK md. 20’ye göre gün gün hesaplayın: aylık %5, birden çok ay, toplam borç. Ücretsiz, kayıt gerekmez.
Hesaplayın →Gider paylaşımı
Arsa Payına Göre Aidat ve Gider Dağıtımı Hesaplama
Ortak gideri bağımsız bölümlere eşit, arsa payına ya da m²’ye göre bölün; kuruş farkı dahil daire başı tutarı görün, Excel’e aktarın. Ücretsiz.
Hesaplayın →Personel gideri
Kapıcı Maliyeti Hesaplama
Kapıcı ücretinin brüt, net ve işveren maliyetini 12 ay için hesaplayın: SGK, işsizlik, gelir ve damga vergisi, SGK teşviki. Ücretsiz, kayıt gerekmez.
Hesaplayın →Personel gideri
Kıdem, İhbar ve İzin Tazminatı Hesaplama
İşten ayrılan personelin kıdem, ihbar ve kullanılmayan izin ücretini hesaplayın; son ay ücreti ve toplam ödeme tek ekranda. Ücretsiz, kayıt gerekmez.
Hesaplayın →Öz değerlendirme
Site Yönetiminiz Ne Durumda?
Site ya da apartman yönetiminiz ne durumda? 12 soruluk 2 dakikalık testle puanınızı, en zayıf 3 alanınızı ve 4 haftalık iyileştirme planınızı görün. Ücretsiz, kayıt gerekmez.
Testi Çözün →